Я редискО
Дешева нерухомість від банків-банкрутів. Міфи і реальність
Опубликовано: 08.10.2018
Днями Фонд гарантування вкладів оголосив про майбутню розпродажу прав вимог за іпотечними кредитами позичальників, які не повернули борги банкам-банкрутам. У загальному і цілому в найближчий рік з молотка пустять кредити 40 000 українців, загальна сума заборгованості яких перевищує 68 млрд. грн.
Квартира в Києві за 1 гривню. Де купити, і які наслідки?
Після цієї новини багато хто пожвавилися – мовляв, на торгах можна буде купити хорошу квартиру майже за безцінь. Чи так це насправді, і чи варто фізособам займатися купівлею іпотечних боргів, ось що розповів старший юрист ЮФ EVRIS.
Важливо розуміти, що на торги виставляються не самі об’єкти нерухомості, а право вимоги за кредитними та заставним договорами. Це означає, що покупець стає кредитором і отримує право вимагати погашення боргу в свою користь. Отримання прав власності на заставну нерухомість або грошей від її продажу – це кінцевий етап досить трудомісткого процесу звернення стягнення в позасудовому порядку або в процедурі примусового виконання рішення суду.
Всі ризики для покупців лежать на поверхні. Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) не приховує, що на продаж в переважній більшості виставлені проблемні кредити. Можливість реального стягнення по ним не гарантована і в будь-якому випадку зажадає інвестування вагомих організаційних і часових ресурсів. Власне, ця обставина і є як основною причиною їх продажу, так і підставою для надання значного дисконту.
Інвестор купує кредит нижче його собівартості, починає роботу по його поверненню, в першу чергу шляхом звернення стягнення на предмет застави. У разі успіху, і по завершенню всіх судових процедур, він стягує заборгованість, яка значно перевищує розмір коштів, інвестованих у придбання права вимоги за таким кредитом.
Але така інвестиційна діяльність пов’язана зі значною кількістю ризиків. В першу чергу, це дія положень Закону України «Про мораторій на звернення стягнення на майно громадян України, наданого в якості забезпечення кредитів в іноземній валюті». Він забороняє кредитору звертати стягнення на нерухомість, яка належить фізичній особі, і яка є предметом застави, за умови, що її площа не перевищує 140 м2 для квартири і 250 м2 для приватного будинку, і об’єкт є єдиним місцем для проживання боржника. Це означає, що кредитор не може в примусовому порядку позбавити боржника майна до моменту скасування мораторію в законодавчому порядку. Але це не означає і списання боргу – нерухомість буде реалізована, як тільки мораторій припинить свою дію,
З урахуванням, що більшість кредитів підпадають під дію мораторію, ми не рекомендуємо розглядати участь в торгах (аукціоні) як спосіб автоматичного набуття права власності на нерухомість фізичною особою.
По-друге, частина закладеної нерухомості, близько 17%, перебуває в зоні проведення АТО або Криму, що виключає можливість звернення стягнення на нерухомість, до моменту повернення цих територій під контроль України.
Тому в придбанні таких кредитів в першу чергу можуть бути зацікавлені фінансові або колекторські компанії, що спеціалізуються на роботі з проблемними активами, фізичні особи не є цільовою аудиторією продажу іпотечних кредитів. Винятком є самі боржники, яким було б цікаво з урахуванням потенційного дисконту викупити свої власні кредити, але ФГВФО не допускає боржників і поручителів до участі в аукціоні.
Джерело: